top of page

דמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל - המועד הקובע

הדיון שלפנינו מתמקד בשתי סוגיות מרכזיות שהשפיעו באופן ניכר על שוק הנחלות בישראל ועל הליכי מכירתן או הייזום בהן. סוגיות אלו הותירו חותם עמוק על שוק הנחלות כולו, ויצרו עיוות כלכלי במנגנוני השוק ובדפוסי הפעילות של השחקנים השונים בו.


הסוגייה הראשונה

זו זכתה לתהודה רבה יותר בקרב בעלי הנחלות, גם אם פרטיה המדויקים אינם ידועים לכל. מרביתם מכירים, ולו ברמה הכללית את קיומה של החלטה זו ואת השפעתה על שוק הנחלות. עם זאת, ההשלכות המעמיקות והמורכבות יותר של ההחלטה עשויות להיות מוכרות פחות, אף על פי שהן בעלות חשיבות רבה להבנת שוויה הכלכלי של הנחלה.


במהלך השנים, מועצת מקרקעי ישראל (להלן - "ממ"י"), אישרה שורה של החלטות שנועדו להסדיר את תהליך חתימת חוזי החכירה לנחלות. החלטות אלו התייחסו הן לחוזי החכירה הנוגעים לחלקה א', אשר נחתמים מול בעל הנחלה הספציפי, והן לחוזי החכירה הנוגעים ליתרת שטח המשבצת, אשר נחתמים מול האגודה החקלאית. החלטות אלו קבעו את העקרונות והכללים המנחים לגבי האופן שבו יוסדרו ויוענקו זכויות החכירה לבעלי הנחלות ולאגודות החקלאיות.


עידן דמי הסכמה – היבט היסטורי

בעבר, העברת זכויות בנחלה הותנתה בתשלום 'דמי הסכמה' בהתאם להוראות פרק ג' להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 ונוהל האגף החקלאי מס' 21.26. לצורך יישום ההחלטה והנוהל כאמור, נדרש השמאי המוסמך לערוך בחינה מקצועית בדבר סבירות התמורה המוסכמת בין הצדדים להעברה. שומות אלו נערכו, בין היתר, בהתאם להוראות פרק א' בקווים של מנחים של השמאי הממשלתי הראשי שכותרתו 'חישוב דמי הסכמה בנחלה', ביחס לכל שטחי הנחלה, אשר היוו את התשתית המקצועית לקביעת שיעור דמי ההסכמה, כיום דמי ההסכמה עדיין חלים על חלקה החקלאי של הנחלה.


במחצית הראשונה של שנת 2018, רשות מקרקעי ישראל (להלן - "הרשות" או "רמ"י") הודיעה על יישום מלא של החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1523. על פי החלטה זו, בעל זכויות בנחלה במושב רשאי להגיש בקשה להצטרפות לאחד מהמסלולים המוגדרים בהחלטה, בהתאם לתנאים ולקריטריונים שנקבעו בה. מהלך זה נועד לאפשר לבעלי נחלות לממש את זכויותיהם ולנצל את הפוטנציאל הגלום בקרקעות שברשותם, תוך הסדרה כוללת של מערכת היחסים בין המתיישבים לבין רשות מקרקעי ישראל. עם יישומה של ההחלטה, בוטלה חובת תשלום דמי הסכמה עבור חלקת המגורים בנחלה. החלטה זו סימנה נקודת מפנה משמעותית, וסיימה את התקופה בה נגבו דמי הסכמה עבור חלקת המגורים. עם זאת, חשוב לציין כי לגבי שטחים אחרים בנחלה, ההוראות הקיימות בדבר תשלום דמי הסכמה נותרו בתוקף.


בין לבין בשנת 2019, כחלק ממהלך לאיחוד ולייעול, קובצו החלטות המועצה לכדי מסמך מרכזי אחד, הידוע כ"קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל" (להלן - "הקובץ"). קובץ זה מהווה כיום את המסגרת הנורמטיביות המרכזית המסדירה סוגיות שונות בתחום מקרקעי ישראל, ובין היתר, את סוגיית זכויות החכירה בנחלות חקלאיות.


ההצטרפות להסדר שצוין לעיל, הנה רשות ולא חובה למעט במקרה של העברת הזכויות בנחלה שבמקרה כזה היא חובה. חריג נדיר לכך קובע חרף ביטולה של החלטה מס' 534, מי שכבר מחזיקים בהסכם חכירה בתוקף, רשאים לשלם דמי הסכמה על העברת זכויות בנחלה לפי תנאי ההסכם הישן, במקום לשלם דמי רכישה לפי ההסדר החדש (ראו סעיף 8.3.50 (ב) (5) לקובץ).


קרי, כיום ברוב רובם של המקרים החוכר אשר מעוניין למכור את הנחלה מחויב לפעול בהתאם להסדר החדש, משמע לשלם את דמי רכישה בשיעור של כ-33% אומדן שווי זכויות הבעלות בחלקת המגורים.


המסלולים הקיימים


  1. מסלול דמי חכירה – משדרג את זכות החכירה, תוך מתן סל זכויות מסוים לחוכר, בהמשך אפשרות להצטרף למסלול דמי הרכישה בהשלמת היתרה. עלות ההצטרפות כ- 3.75% אודמן שווי זכויות הבעלות.


  2. מסלול דמי רכישה – משדרג ומהוון את זכויות המגורים לבנייה נמוכה, בתחום חלקת המגורים בנחלה, תוך מתן זכויות מקיפות. תתאפשר בנייה נמוכה חוקית למגורים ללא הגבלה מצידה של רמ"י, עלות כ- 33% אודמן שווי זכויות הבעלות.


חוכר אשר בחר במסלול דמי החכירה לעיל ובוחר למכור את הנחלה או לנצל את מלוא זכויותיו, יידרש להשלים תשלום בשיעור 29.25% משווי זכויות הבעלות.


[בכדי לא לסטות מעניינה המרכזי של סקירה זו, לא נפרט כאן את הפרמטרים שאינם נכללים או נכללים בשומת חלקת המגורים על ידי שמאי רמ"י, כמו כן לא נכנס להשלכות של כל מסלול על זכויותיו של החוכר בנחלה. מומלץ להעמיק בנושאים אלה במסגרת סקירה נפרדת.]


הסוגייה השנייה

מועד השומה. המצב הקודם - בהחלטת מועצה 1237 מיום-30.5.2011 בנושא "תוקף שומות" (בקובץ 4.20 סימן א'), הציגה בעיות שונות שהקשו על ההתנהלות העסקית ברשות לטענתה, נמצאה אי בהירות בנוגע ליישום סעיפים בהחלטה. המועד הקובע נקבע כמועד ההזמנה, לא הייתה התייחסות לשומה היסטורית, לדמי שימוש שלא כדין בעבר ולהצמדה. כמו כן, לא נקבעה מגבלת זמן לביצוע עסקה לאחר אישור עקרוני לשומה.


בשל כך הרשות החליטה לשנות את פרק א' ביום ה- 4.3.20, ובין היתר גם את סעיף 4.20.1 סעיף 'הגדרות', כאשר נקבע כי הגדרת "המועד הקובע" תוגדר כיום מתן שומה, ולא מועד הזמנה כפי שנקבע בנוסח הקודם.


הבעיה שנוצרה

תהליך מכירת נחלה או יזום עליה, כרוך בתשלום דמי רכישה ובשומת רמ"י. עיכוב של שנתיים-שלוש בביצוע השומה גורם לעליית ערך הנכס ולהגדלת דמי הרכישה, זאת בניגוד לעסקת האמת ותוך פגיעה בחוכר אשר מעביר את זכויותיו בנחלה, כאשר בפועל משלם על עליית ערך שלא לו, ובכך נשאר בחסרון כיס. כמו כן, נוצרת גם אי-ודאות, באופן הסותר את הוודאות הנדרשת בעסקאות למסחר תקין.


לצורך הדוגמה בלבד - בעת נעשתה העסקה, בוצעו עסקאות בסביבה בצמודי קרקע ב-2.5 מ' ש"ח, במועד קבלת השומה כעבור 3 שנים עסקאות דומות לאלו בוצעו בסביבות 4 מ' ש"ח, דמי הרכישה יגבו על פי אומדן שווי של מועד השומה, קרי סביבות 4 מ' ש"ח ולא 2.5 מ' ש"ח שנקבע במועד העסקה בפועל.

הגשת עתירה - בג"ץ 2834/23 זאב קריין ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל

ביום 9.4.2023 הוגשה עתירה לבית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ, במסגרתה התבקש בית המשפט להכריז כי פרק 4.20 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, בנוסחו המתוקן, חורג מסמכותה החוקית של רשות מקרקעי ישראל. העתירה ביקשה להחזיר את הנוסח הקודם של הפרק, הקובע כי מועד אומדן שווי הקרקע בעסקאות יהא מועד ביצוע העסקה. נכון למועד זה, בעקבות בקשות ארכה מרובות שהוגשו, טרם ניתנה החלטה בעניין. דיון קרוב אמור להתקיים במותב תלתא, ביום 27.3.25.


תגובת רמ"י לעתירה - נוהל אב - שמאות A34.01 שפורסם ביום 31.5.2023

במסגרת ביצוע עסקה, הזמנת שומה תתבצע לאחר אישור המתווה העסקי על ידי צוות המוסמך, ובתוך שישה חודשים ממועד הגשת בקשה מלאה לרשות, בנסיבות בהן חל עיכוב בהוצאת השומה עקב התמשכות הליכים ברשות, מוסמכת ועדת עסקאות מרחבית להורות על הקדמת המועד הקובע בשומה, וזאת לתקופה שלא תעלה על שנה אחת. במקרה של ביטול עסקה עקב אי עמידת המבקש בתנאיה והגשת בקשה חדשה, ניתן להסתמך על השומה המקורית, ובלבד שהיא בתוקף ואושררה על ידי הגורמים המקצועיים, לרבות שמאי המרחב. ככל ששמאי המרחב סבור כי נדרש עדכון השומה בשל חלוף הזמן, תוזמן שומה עדכנית.


שורה תחתונה נוהל עבודה A34.01

בנוהל קיימים שני פגמים מהותיים. ראשית, הנוסח שנבחר מותיר בידי הרשות את מלוא שיקול הדעת ביישום הנוהל, כאילו מדובר במעשה של "עשיית טובה" לחוכרים, ולא בהליך אשר מחייב שהיה צודק ונכון, תוך שיקוף השווי האמיתי. הדבר יוצר מצג מטעה של התקדמות לקראת החוכרים, בעוד שבפועל אין בו התחייבות של ממש מצד הרשות. אולם, הבעיה החמורה יותר היא שגם את הנוהל הלקוי הזה, הרשות כלל אינה מיישמת הלכה למעשה. לפיכך, לעניות דעתי מוטב היה לרשות אילו נמנעה מלכתחילה מפרסום נוהל שכזה כתגובה לבג"ץ.


לסיכום

קשה לדעת ולחזות מה תהיינה תוצאותיו הסופיות של הדיון בבג"ץ בסוגיה זו. יחד עם זאת, נראה כי סביר להניח שתהיה איזושהי התערבות מצד בית המשפט העליון. צורת ההתערבות יכולה לקבל פנים שונות, בין אם מדובר בהחזר רטרואקטיבי (למפרע) על גל השומות שכבר הוצאו, החזר כספי לחוכרים שהתנגדו לשומות בלבד, יישום עתידי של השינוי במדיניות הרשות, או שילוב או כל חלופה אחרת שבית המשפט ימצא לנכון.


המלצה - מי שעתיד לקבל בקרוב שומת דמי רכישה, מוצע כי ינקוט בצעדים הבאים, ראשית, יגיש השגה משפטית בדבר מועד השומה, תוך 21 יום מקבלתה. לאחר מכן, עם קבלת התשובה להשגה המשפטית, רצוי להגיש השגה שמאית בתוך 60 יום ממועד החלטה המשפטית. נקיטת הליכי ההשגה הללו יאפשרו למקבל השומה להרוויח זמן יקר עד להכרעה הסופית בעתירה לבג"ץ. כמו כן, עצם ההתנגדות לשומה באמצעות ההשגות עשויה אף להשפיע לטובה על זכויותיו בהתאם לחלטה אשר תתקבל.


*אין באמור בסקירה לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.




bottom of page