דמי תיווך גם ללא חתימתו של בעל הנכס
הקדמה
ב-30 באוקטובר 2019, חתם מתווך דירות על הסכם עם אחיו של בעל נכס. ההסכם קבע כי המתווך יהיה אחראי למכירת הדירה באופן בלעדי במשך כ-4 חודשים, החל מ-30 באוקטובר 2019 ועד ה-1 במרץ 2020. בתמורה, המתווך יהיה זכאי לקבל עמלה של 1.5% ממחיר המכירה הסופי של הדירה.
בהסכם התיווך כאמור, נקבע כי המתווך ישווק את הדירה בבלעדיות כארבע חודשים, עבור שירות זה יהא זכאי לדמי תיווך בשיעור % 1.5 משווי המכר, עוד נקבע שבעל הנכס ואחיו מתחייבים להפנות למתווך כל רוכש פוטנציאלי, כמו כן נקבע כי הפרה של ההסכם תזכה את המתווך בפיצוי מוסכם בשיעור של % 3 משווי המכר. עוד יצוין כי במסגרת ההסכם צוינו שמותיהם של שלושה רוכשים פוטנציאלים אשר ראו את הדירה עובר לכריתת ההסכם, לכן נקבע אם וכאשר אלו ירצו לרכוש את הדירה לא יהיו חייבים בדמי תיווך.
לאחר החתימה על ההסכם פעל המתווך לאיתור רוכשים פוטנציאלים, ובנובמבר 2019 פנה המתווך אל אחיו של בעל הנכס עם הצעת רכישה , אך השני השיב לו כי הדירה נמכרה בסכום 6.1 מ' ש"ח.
פתיחת ההליך המשפטי
בשל האמור לעיל פתח המתווך (להלן: "התובע") בהליך משפטי כנגד בעל הנכס ואחיו (להלן: "הנתבעים"), במסגרת הליך זה עתר כי ישולם לו הפיצוי המוסכם בסך 214 א' ש"ח או לחילופין דמי התיווך בסך 107 א' ש"ח.
קו הגנה של הנתבעים
הנתבעים להגנתם טענו כי קיים פגם מהותי בהסכם התיווך, שכן לא נחתם על ידי בעל הנכס הרשום, אלא על ידי אחיו, בניגוד להוראות חוק המתווכים. כמו כן, הנתבעים הדגישו את העדר פרטיו המלאים של בעל הנכס בהסכם, לרבות מספר תעודת הזהות.
הנתבעים טענו כי בין הצדדים נחתם הסכם בעל אופי שונה מההסכם הכתוב, לפיו רוכשים פוטנציאליים שביקרו בדירה טרם חתימת ההסכם לא יהיו כפופים לתנאיו. לטענתם, הרשימה המצומצמת של רוכשים שצויינה בכתב יד על גבי ההסכם אינה משקפת את כלל הרוכשים הפוטנציאליים שהיו מודעים לדירה טרם ההתקשרות עם המתווך.
בנוסף, הנתבעים הצביעו על העובדה שהדירה נמכרה לרוכש אשר הכיר את הדירה עוד טרם חתימת ההסכם, ואף התגורר בה בשכירות במשך תקופה משמעותית. לטענתם, התובע היה מודע לקשר המוקדם בין הרוכש לדירה, והסכים כי עסקה זו לא תהיה כפופה להסכם התיווך. הנתבעים הדגישו כי הסכמתם לחתום על ההסכם התבססה על ההבנה כי הוא לא יחול על רוכשים פוטנציאליים שכבר היו מודעים לדירה טרם חתימת ההסכם.
לבסוף, נטען בנוסף כי הדרישה לפיצוי מוסכם בסך 3% משווי הדירה הינה מופרזת, משום שמדובר בסכום הכפול מעמלת התיווך.
החלטת
בית משפט השלום- בית המשפט, בהתבסס על פרשנות רחבה של חוק המתווכים, קבע כי האח, שחתם על הסכם התיווך בשם בעל הנכס, נחשב ל"לקוח" לכל דבר ועניין. בית המשפט הדגיש כי החוק אינו מחייב כי דווקא בעל הנכס הרשום יהיה החותם על ההסכם, וכי החתימה על ידי נציג מטעמו מספיקה כדי ליצור חוזה תקף ומחייב.
חוק המתווכים במקרקעין הגדיר 'לקוח' כך –"צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו". ובהמשך נכתב: "כך או כך, אין כל הגבלה או התניה הקובעת שככל שלא חתם על הסכם התיווך בעל הזכויות במקרקעין, הרי הוראות ההסכם בטלות".
כמו כן, בית המשפט קבע, כי החתימה על הסכם התיווך על ידי אחיו של בעל הנכס, מחייבת גם את בעל הנכס, בנימוק שהחתימה על הסכם התיווך הייתה בשמו של בעל הנכס, וכי האח פעל כשלוחו לעניין זה.
על רקע האמור לעיל חייב בית המשפט את המבקשים בתשלום הפיצוי המוסכם למשיב בסך של 214,110 ש"ח, בתוספת הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך של 21,000 ש"ח.
ערעור לבית המשפט המחוזי - בעל הנכס ואחיו ניסו לבטל את פסק הדין של בית המשפט השלום באמצעות הגשת ערעור לבית המשפט המחוזי. עם זאת, בית המשפט המחוזי דחה את הערעור וקבע כי אין מקום להתערב במסקנות אליהן הגיע בית המשפט השלום.
על רקע האמור לעיל דחה בית המשפט המחוזי את הערעור, וחייב את המבקשים בהוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ש"ח.
ערעור נוסף בית המשפט העליון- בית המשפט העליון לא מצא כל פגם בקביעות של הערכאות הקודמות, ודחה את בקשת רשות הערעור של בעל הנכס והאח. ובכך חייב בית המשפט העליון את בעל הנכס והאח בתשלום הפיצוי המוסכם למתווך, על אף שבעל הנכס לא חתם בעצמו על ההסכם.
הבקשה נדחתה, משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.
-רע"א 305/24 חיים גביש נ' "גלי תכלת נכסים" אורן פרנס
*אין באמור בסקירה לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי