עוגנים זמניים קניין ותכנון
הקדמה
סכסוך אשר התנהל בין חברת בניה לחלק מהדיירים בבניין שכן סביב פרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש), שבו נהרסו שני בניינים ישנים ונבנו שני בניינים חדשים ע"י הראשונה. העניין נדון בבית המשפט העליון, כאשר הסוגייה המרכזית היא החדרת 'עוגנים זמניים' בתת קרקע ע"י חברת הבניה אל התת קרקע של הבניין השכן, וזאת ללא אישור או הסכמה מבעלי הזכויות בבניין השכן.
עוגנים זמניים אלמנטים הנדסיים המשמשים לתמיכה זמנית במבנים ובקירות במהלך עבודות בנייה או חפירה. הם מעניקים יציבות למבנה ומאפשרים ביצוע עבודות שונות בבטחה, בדרך כלל, עוגנים זמניים מיועדים לתקופה של עד שנתיים. במהלך תקופה זו, מתבצעים שלבי הבנייה העיקריים, כגון יציקת קירות ותקרות, אשר בהמשך ייקחו על עצמם את העומסים, לכן שמם הוא עוגנים זמניים, אך למעשה 'אין קבוע יותר מזמני', כאשר מסיימים העוגנים את תפקידם נותרים הם בדרך כלל במעבה האדמה.
התביעה
חלק מן הדיירים מהבניין השכן הגישו תביעה כנגד החברה, וביקשו סילוק יד (הורדת העוגנים) כשאר הבניין קיים ועומד על תילו, בנוסף התבקשו סעדים כספיים, כשיעור הנזק שנגרם לדירותיהם כתוצאה מהחדרת העוגנים, ושווי החיסכון שצמח לחברת הבניה, וכן תשלום דמי שימוש ראויים, למשך התקופה שבו צפויים העוגנים להישאר בקרקע.
החלטת בית משפט השלום
דחיה של תביעת הדיירים לסילוק ידה של חברת הבניה, ותשלום פיצוי בסך 74,300 ₪ לדיירים, זאת מכוח דוקטרינת עשיית עושר ולא במשפט (שזה אומר במילים פשוטות החיסכון בעלויות שייך לדיירים ולא חברה הקבלנית), בית משפט השלום קבע כי החלופה הזולה ביותר שלא הצריכה פלישה לקרקע היא שיטת 'קיר סלארי', והפער בין עלותה לבין שיטת הבנייה שננקטה בפועל עמד על 218,000 ₪ , מכיוון שהתובעים היו רק חלק מהדיירים בבניין הסמוך החישוב התבצע כלהלן:
218,000 * (197/578) = 74,300 ₪
הדיירים התובעים קיבלו פיצוי יחסי לחלקם ברכוש המשותף של הבניין
ערעור הדיירים לבית המשפט המחוזי
בית המשפט המחוזי אישר את החלטת בית משפט השלום לדחות את הדרישה לסילוק יד, כלומר להסרת העוגנים. הוא קיבל את הנימוק שהסרת העוגנים תגרום נזק בלתי מידתי ותפגע בדיירים אחרים שאינם צד להליך, המחוזי גם אישר את קביעת השלום כי שיטת "קיר סלארי" הייתה חלופה אפשרית לביסוס שלא הייתה דורשת פלישה לקרקע. עם זאת, בית המשפט המחוזי קיבל את ערעור הדיירים בנושא דמי השימוש הראויים. בעוד שבית משפט השלום סבר שאין לפסוק דמי שימוש בנוסף לפיצוי על עשיית עושר ולא במשפט, מהנימוקים שאלו מהווים כפל פיצוי. המחוזי קבע כי יש לפסוק דמי שימוש. הוא אימץ את חוות הדעת השמאית וקבע דמי שימוש של 12,944 ₪ לתקופה של שנתיים עבור חלקם של המערערים (4 מתוך 12 דירות בבניין), המחוזי דחה את טענת הדיירים לפיצוי נוסף בגין "שווי אי מתן סילוק יד", וקבע שזו מהווה הרחבת חזית אסורה (שווי סילוק היד עמד על סך 6.5 מ' ₪).
בקשת רשות ע"י הדיירים לבית המשפט העליון
דעת מיעוט כב' השופטת רות רונן – השופטת רות רונן הבחינה בין שני מצבים,
מצב ראשון - כאשר לפנינו עסקה בין הצדדים והיא אפשרית, במקרה כזה הפיצוי נקבע לפי הרווח שהפיק המזיק מהשימוש במקרקעין (במקרה שלנו שווי הפיצוי 218 א' ש"ח, שהם 74 א' ש"ח לפי יחס התובעים).
מצב שני - כאשר עסקה בין הצדדים לא אפשרית כמו שקבעה כב׳ השופטת במקרה בעניינו, יש לחשב את הפיצוי לפי ההפסד של הניזוק (דמי שימוש נזיקים).
לצורך העניין אם היו נפגשים הצדדים למשא ומתן לפני החדרת העוגנים, החברה לא הייתה מוכנה לשלם יותר מעלות הקיר הסולארי, והדיירים אינם היו מסכימים למחיר שכזה.
בנסיבות כאלו יש לפנות לשימוש האלטרנטיבי המיטבי של הניזוק, מה הניזוק אמור לקבל על שימוש יעיל בקרקע. ובכך היא מפנה לחוות הדעת של השמאי מטעם בית המשפט, שקבע שווי שימוש על סך 19,416 ₪ לשנה, ובחישוב על פני חמישים שנה עד שהעוגנים יתכלו באדמה, מביא לנזק של מיליון ש"ח בקירוב (דמי שימוש נזיקים).
דעת הרוב השופט כב' השופט סולברג בתמיכתו של כב' השופט כבוב –
לדעת סולברג חוות הדעת השמאית לא נועדה ולא התיימרה לטעון לנזק לדיירים, וכי אין לדיירים יכולת לעשות שימוש אמיתי בשטח התת-קרקע, כך שמדובר בנזק ספקולטיבי בלבד ובכך חולק כב' השופט סולברג על כב' השופטת רונן.
השופט סולברג, בהיענות להכרעות בערכאות הנמוכות, דחה את התביעה לסילוק יד. עם זאת, הוא חידש בפסיקתו בכך שקבע כי על הנתבעים לשלם פיצוי כספי בגין המשך החזקתם בנכס, אף בהעדר סעד של סילוק יד. השופט ביסס את החלטתו על עקרונות כלכליים, וציין כי גובה הפיצוי ישקף את הפגיעה בזכות הקניין של התובעים, תוך התחשבות בנסיבות העניין ובכוח המיקוח של הצדדים, ופסק כפל קנס.
מתוך דבריו של סולברג
"משה"ב פלשה למקרקעי הדיירים, אך ורק משום שהניחה, כי בהמשך תוכל לעמוד לפנינו, כש'דמעות תנין' בעיניה, ולטעון בלהט כי מתן סעד של סילוק יד, או למצער סעד של 'שווי אי-סילוק יד', איננו צודק בנסיבות. זאת, תוך הסתמכות על שיקול הדעת המסור בידי בית המשפט. במצב דברים שכזה, אין מקום לשיתוף פעולה עם 'נשף המסכות', החותר תחת הבסיס הרעיוני המאפשר לבית המשפט להפעיל שיקול דעת [ולהימנע מסילוק יד], לגבי אותם מקרים חריגים שבחריגים. כאמור, עניינה של משה"ב רחוק ממקרים שכאלו, כרחוק מזרח ממערב"
לבסוף נקבע כי הפיצוי לדיירים יכלול:
א. 74,300 ₪ בגין עשיית עושר (מהשלום)
ב. 12,944 ₪ כדמי שימוש (מהמחוזי)
ג. 74,300 ₪ נוספים כתחליף לסילוק יד (מהעליון)
ד. חייב את משה"ב בהוצאות הדיירים בסך 100,000 ₪.
ובכך לעניות דעתי, סולברג פוסק מעין סעד "פשרה" אשר שומר על זכות הקניין מחד גיסא, ומאידך לא שובר את הכלים באמצעות סעד קיצוני של פיצויים לפי שווי סילוק יד.
כמו כן יש לציין, כי חברת הבניה ביצע את החדרת העוגנים על פי היתר בנייה. בשל האמור מתחדד הנושא כי יש לבחון את המישור הקנייני יחד עם המישור התכנוני כאשר ניגשים לפרויקטים באזורים צפופים.
כחלק מהמאמצים להתמודד עם מצוקת הדיור בישראל והחוסר בקרקעות זמינות בשוק, ונכון למועד כתיבת מאמר זה סביבת ריבית גבוהה, פרויקטים של התחדשות עירונית צוברים תאוצה, פרויקטים אלה אשר נבנים לרוב באזורים עירוניים צפופים אשר מחייבים לעיתים קרובות הקמת מרתפי חנייה עם עוגנים זמניים.
כדי לאפשר את ביצוע העבודות, חוק התכנון והבנייה מקנה לוועדות המקומיות סמכות להחליט על החדרת עוגנים זמניים לשטחו של מגרש סמוך, בתנאי שנקבעו בתכנית המפורטת, בהתאם לסעיף 61א(א)(19) לחוק.
-עיריית ירושלים מקדמת תכנית עוגנים לקבלת היתר, ניתן לצפות מס' תכנית 101-1207158
נראה כי סוגיה זו עוד תחזור בהמשך לבתי המשפט ואין זה מן הנמנע שביתר שאת.
- רע"א 4657/21, ישראל כהן ואח' נ' משה"ב
*אין באמור בסקירה לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.